Se quer baixar a sua prestação saiba quais as condições que pode renegociar com o seu banco, incluindo algumas que normalmente não lhe são apresentadas.
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Autor: Redação
Com a recente escalada da subida das taxas de juro, em concreto daquelas que têm impacto direto sobre o valor das prestações a pagar nos contratos de crédito à habitação (as taxas Euribor), a renegociação, de uma ou mais condições do seu contrato de crédito à habitação, torna-se imperiosa e materialmente relevante. Obviamente que qualquer renegociação do contrato de crédito hipotecário é sempre possível ao longo da vida do empréstimo, mas é sempre importante ter em consideração que essas renegociações, ou decorrem de imposições legais (leis gerais), ou regulatórias (Banco de Portugal), ou só serão possíveis caso haja acordo.
Consideremos então os principais parâmetros onde deverá atuar quando estiver a renegociar com o seu banco:
1. Dilatar o prazo de amortização do empréstimo
Ao dilatar o prazo do empréstimo, isto é, em termos simples, levar para mais tarde o plano de pagamento, na prática o que está a fazer é a repartir a amortização do capital vincendo (i.e., do montante que falta pagar) por um número maior de prestações, reduzindo pois o valor de cada prestação futura. No entanto, ao mesmo tempo, dá-se um efeito no sentido inverso, uma vez que, por haver um prazo de amortização mais alargado, isto é, com mais tempo, os juros a pagar também aumentam. Ou seja, em resumo, o valor total de cada prestação tenderá a ser menor por via da menor amortização de capital mas este efeito é parcialmente reduzido pelo aumento dos juros.
Que ampliação de prazo devemos propor?
Em Abril de 2022, o Banco de Portugal emitiu uma nova recomendação aos bancos sobre o prazo médio dos novos contratos de crédito à habitação, a qual, ainda que não seja uma imposição legal (apenas uma recomendação) poderá, de alguma forma balizar os termos da negociação com o seu banco.
Uma parte dessas recomendações indica que no caso de clientes com idade inferior ou igual a 30 anos, o prazo de um contrato de crédito à habitação não deverá ir além dos 40 anos, o que significa, implicitamente, que o Banco de Portugal recomenda (mas não obriga) que a amortização de crédito à habitação dos clientes bancários não vá muito além da fasquia dos 70 anos de idade.
Ou seja, por exemplo, no caso de um cliente com 45 anos e cujo empréstimo termine daqui a 15 anos (i.e., aos sessenta anos de idade) o banco não terá grandes motivos para recusar um aumento do prazo para mais 10 anos.
Atenção ao Seguro Vida
Ao prolongar o prazo de amortização do empréstimo, inevitavelmente terá de haver também lugar a um prolongamento do seguro de vida para o devedor, cujo valor da apólice tenderá a ser mais elevado quanto mais for a idade do beneficiário desse seguro pelo que é importante ter estimativas do valor da (nova) apólice a pagar no novo período adicional contratado.
2. Reduzir o spread
O spread é o prémio de risco associado ao cliente devedor, ou seja, é o acréscimo em termos de juro acima do indexante (Euribor) que o banco aplica no contrato e que determina a taxa de juro a pagar no empréstimo. Ou seja, a taxa de juro do empréstimo = spread + indexante.
O cliente poderá propor ao seu banco uma revisão do spread vigente no seu contrato usando para o efeito um ou vários argumentos:
- Ter uma proposta de financiamento com um spread mais baixo (e o mesmo prazo de amortização) por parte de outra instituição financeira;
- Ter tido uma melhoria substancial na sua condição económica ou até na valorização do imóvel associado ao financiamento;
- Alegar que o aumento da sua taxa de esforço põe em perigo o pagamento das prestações futuras;
Quanto se poupa por reduzir o spread?
As contas são simples e não é preciso ser um especialista financeiro para as calcular. Imagine que ainda deve 100.000€ ao seu banco e que o seu spread atual é 1,5% ou, em linguagem bancária, 150 pontos base (basis point). Se conseguir renegociar o seu spread para 1%, vai poupar, logo nos 12 meses seguintes, um total de 500€ em juros (0,5% * 100.000€).
3. Alterar o indexante
Como referimos atrás, a taxa de juro que paga no seu contrato de habitação (admitindo que é, como a maioria dos contratos, um crédito a taxa variável) é igual ao spread, acrescido do valor do indexante (na maioria dos casos da Euribor). Desta forma, sendo o spread fixo, a variação da taxa de juro e, consequentemente do valor da sua prestação, está pois ligada à variação do Indexante. Se o seu contrato está então indexado à Euribor a 6 meses, significa que o seu banco vai aplicar, numa determinada data acordada, o valor da Euribor a 6 meses para calcular os juros que vai pagar nas suas próximas prestações (6, se está a pagar com prestações mensais).
Se acredita que as taxas de juro vão continuar a subir, poderá propor então que o seu banco considere a Euribor a 12 meses, que, apesar de ser tipicamente mais alta que a Euribor a 6 meses, só impactará nas prestações a pagar daqui a 12 meses caso haja nova subida dos juros.
Convém alertar é que a alteração do indexante poderá apenas funcionar com um remédio de curto prazo e não garantir grandes poupanças futuras.
4. Mudar o regime de taxa juro (fixa ou variável)
Nesta condição, referimo-nos a mudar o seu contrato de taxa variável para taxa fixa ou vice versa. Nesta matéria, a renegociação tem motivações óbvias: num cenário de subida (descida) que se preveja duradoura das taxas de juro, a mudança para um regime de taxa fixa (variável) pode trazer benefícios. Desde logo, o benefício de um contrato de taxa fixa, é o facto de possibilitar uma gestão mais previsível do seu orçamento familiar pois vai, como o nome indica, tornar constante e fixo o valor da prestação a pagar.
Qual o valor da taxa fixa a propor?
A mudança para um regime de taxa fixa deverá ter em conta um raciocínio relativamente simples: o valor a fixar deverá ser inferior ao spread mais o valor esperado mais alto para o indexante no que falta do prazo para amortizar. Ou seja, se o spread do seu crédito à habitação é 1,5% e o indexante (Euribor) está nos 3% prevendo-se que possa ir aos 4,5%, isto significa que a taxa de juro do seu credito à habitação variável está nos 4,5% mas pode chegar aos 6%. Neste contexto, poderá compensar fixar a taxa de juro nos 5%, por exemplo.
No entanto, tal como a alteração do Indexante, os benefícios desta alteração dependem, e muito, da evolução de longo prazo nas taxas de juro, algo que o devedor, em boa verdade, não controla.
5. Pedir uma carência de capital e/ou juro
Apesar de se tratarem de medidas normalmente aplicadas a contratos que possam já ter algum incumprimento, a fixação de um período de carência de reembolso do capital e/ou de pagamento de juros, pode ter um efeito imediato na redução da prestação a pagar.
Antes de propor ao banco deve ver, no total da sua prestação, qual a componente maior: se a parte da amortização de capital ou se a parte relativa aos juros.
- Ao propor uma carência de capital durante um determinado período (1 ano, por exemplo), os valores das suas prestações apenas incluirão o pagamento dos juros. Ainda assim, o montante de juros pagos, incluídos nas prestações seguintes, aumentará uma vez que o montante de capital em dívida não está a ser reduzido.
- Ao propor uma carência de pagamento dos juros, verá uma redução no valor da prestação mas importa realçar de que os juros que não paga, serão postcipados para o período pós-carência, acrescendo aos juros correntes cobrados sobre o montante de capital (decrescente) em dívida.
De uma forma simplista, diríamos que a carência de reembolso de capital é mais aconselhada nos anos finais do contrato (metade para a frente) enquanto que a carência de pagamento de juros gera uma poupança imediata maior se o contrato ainda estiver nos anos iniciais de vigência.
6. Aumentar a amortização de capital na última prestação
Tipicamente os contratos de crédito à habitação são montados tendo em conta a amortização linear do capital. Equivale isto a dizer, por exemplo que, num contrato de 200.000€ a 20 anos, o capital amortizado anualmente é de 10.000€, dividido pelo número de prestações acordadas por ano.
No entanto, os sistemas dos principais bancos comerciais estão preparados para soluções cuja amortização do capital emprestado se realiza de forma não linear ou, mais concretamente, que deixa para a última prestação do contrato um montante superior de capital a amortizar, tal como acontece em muitos contratos de leasing imobiliário.
Quanto se pode poupar com uma solução destas?
Tomando como exemplo o contrato de 200.000€ a 20 anos, numa modalidade de amortização linear de capital (10.000€ por ano), significa que, à entrada do último ano do empréstimo, o devedor teria um montante de capital por pagar de 10.000€ e, na última prestação mensal, cerca de 833€ (10.000€/12).
Com esta solução, o devedor poderia propôr pagar, para além dos juros, por exemplo, 5.000€ de amortização de capital em vez dos 833€ que pagaria com a amortização linear. Com esta negociação, o montante de capital a pagar em cada prestação até ao último pagamento é substancialmente menor, gerando, de facto, poupanças relevantes.
Uma outra vantagem é a de permitir ao cliente, sempre e quando tiver uma disponibilidade financeira adicional, amortizar antecipadamente a totalidade ou parte do capital reservado para a última prestação, facto que lhe permitirá também reduzir os juros adicionais destinados a serem cobrados no fim do contrato
7. Adoptar prestações constantes
Trata-se de uma solução um pouco mais exótica e menos comum no mercado de crédito à habitação, mas que deve ser proposta ao seu banco. Basicamente, o cliente negoceia com o seu banco, poder pagar, durante um determinado período (tipicamente 1 a 2 anos), uma prestação fixa mas de valor inferior à que paga (ou pagará), mesmo que tenha um contrato de taxa variável.
Trata-se de uma solução prática e que permite, numa emergência, fazer uma gestão mais equilibrada do orçamento familiar.
Como funciona?
Basicamente o cliente propõe um determinado máximo fixo que pode pagar e, caso o banco aceite, é lhe apresentado um novo plano de amortização do empréstimo, que será não linear uma vez que, durante o período em apreço, naturalmente se reembolsará o empréstimo a um ritmo menor.
Importa referir que, muito provavelmente, haverá também uma postcipação dos juros associados ao capital que, durante aquele período, se deixou de amortizar.
8. Renegociar os seguros vida e multirriscos habitação
Num processo de negociação ou renegociação de um crédito à habitação, as instituições de crédito não podem fazer depender o resultado desse processo da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, onde tipicamente são incluídos os seguros obrigatórios associados ao financiamento (Vida e Multirriscos) e outros produtos tradicionais tais como cartões de crédito, por exemplo. Nesta matéria, o que se recomenda é que o cliente procure junto de um mediador de seguros uma alternativa para os seguros que, juntamente com o pagamento das prestações, está a pagar.
No caso do seguro vida, para poder comparar com o que tem, deverá pedir cotação para as mesmas coberturas sendo relevante para tal indicar:
- o montante em divida à data;
- o prazo do contrato (ie, quanto tempo falta para pagar a totalidade);
- a idade do(s) mutuário(s);
- as coberturas de grau de invalidez que tem na sua apólice
No caso do seguro multirriscos habitação, basicamente o que importa saber é qual é o valor do capital seguro. Este valor corresponderá ao custo de mercado de reconstrução do imóvel (excluindo o terreno), tendo em conta o tipo e qualidade de construção e outros fatores que influenciar esse custo.
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