O que são as Mais-Valias? Basicamente, as mais valias são o cálculo do lucro que teve com a venda de uma casa ou outro imóvel (por exemplo, uma garagem ou um terreno), como indica o Artigo 10º do Código do IRS. No entanto, esta não é uma simples conta de subtrair, em que ao valor da venda retira o valor que tinha antes pagado pela compra desse bem. Ou seja, existem regras para obter os valores a considerar. Como posso calcular as Mais-Valias? Se quer saber como obter o valor, precisa de seguir algumas regras. Mas, em primeiro lugar, deve saber qual a fórmula de cálculo: Valor da Venda – Valor da Compra e Encargos com o Imóvel No entanto, os valores relacionados com a compra são diversos, e devem ser todos somados. Para apurar todos os montantes relacionados com a compra precisa de somar: [(valor da aquisição x coeficiente de desvalorização) + encargos com compra e venda + encargos com a valorização do imóvel] Saiba O Que Significa Cada Uma Destas Parcelas: Valor da Venda – Corresponde ao valor que serviu de base à liquidação do IMT. Habitualmente é o valor pelo qual vendeu, mas se ele for inferior ao valor patrimonial da casa, será este o montante considerado. Valor da aquisição – preço que pagou na compra do imóvel Coeficiente de desvalorização – Fator de atualização do preço da casa para valores atuais. Existe um fator diferente para cada ano, e os coeficientes de desvalorização podem ser encontrados nesta portaria do governo ; Encargos com a compra e venda – São todos os valores relacionados com a escritura, o IMT, gastos com a imobiliária, etc. Encargos com a valorização do imóvel – Despesas que sirvam para aumentar o valor do imóvel nos últimos doze anos, como por exemplo a obtenção de um certificado energético ou obras de que resultem melhorias significativas da casa Qual a taxa de imposto que paga? Sobre o valor final obtido da conta anterior, que são as mais valias, terá depois de pagar imposto. Se não tiver direito a nenhum tipo de isenção, para o imposto é considerado 50% do ganho obtido com as mais valias. Mas isto não significa que se ganhou 30.000€, terá de pagar 15.000€ de imposto . O que acontece é que os 15.000€ são acrescentados aos seus rendimentos de trabalho (salários que recebeu e outros rendimentos) para depois fazer o cálculo do IRS sobre todos os rendimentos obtidos. Quando Se Declara A Venda E Os Lucros Obtidos? Sempre que vende um imóvel terá de declarar o seu valor à Autoridade Tributária. Isto acontece para que possam ser calculadas as mais-valias desse negócio, que depois pode dar origem ao pagamento de impostos sobre os lucros obtidos. Por isso, deve declarar a venda no Anexo G da sua declaração de IRS entregue no ano seguinte. Por exemplo, se vender uma casa em 2019, terá de declarar essa transação ao entregar a declaração de IRS em 2020 (que foi em abril e maio deste ano). Quem Tem Isenção Das Mais Valias? Muitos contribuintes não sofrem qualquer tributação das mais valias, já que o dinheiro obtido com a venda da casa é usado para comprar uma nova habitação. É o que se chama de reinvestimento do valor. Mas há outras exceções. Por isso, veja agora em que condições as mais valias ficam isentas de tributação: Isenção de mais valias no reinvestimento para Habitação Própria Permanente (HPP) . Nº5 do Artigo 10º do IRS – Se vendeu a casa onde vive (HPP) e utiliza esse valor para comprar uma nova casa onde morar, fica isento de pagar sobre as mais valias. Para isso tem de fazer o reinvestimento 24 meses antes ou até 36 meses depois de vender a casa. Além disso, se tiver outro imóvel e usar o valor da venda para fazer obras nessa casa que passará a ser a sua HPP, ou se comprar um lote para construir uma HPP, também tem direito à isenção. Isenção específica para maiores de 65 anos – Quem tenha mais de 65 anos pode optar por reinvestir o dinheiro em investimentos seguros (por exemplo, um fundo de pensões). Atenção: Para ter direito à isenção deve indicar no Anexo G do IRS que vai fazer o reinvestimento desse valor. I móveis anteriores a 1989 – Se tiver uma casa adquirida antes de 1989, estão excluídas de tributação as mais-valias. Nesse caso, a venda deve ser declarada no Anexo G1 do IRS. Como Funcionam As Mais Valias Das Heranças? Na venda de imóveis pertencentes a heranças as mais valias apuradas correspondem, basicamente, à divisão do total do ganho pela quota de cada herdeiro. Por exemplo, imagine que ficou com 50% de um imóvel herdado. Se as mais valias da venda forem de 50.000€, será tributado sobre 25000€, sendo este valor adicionado aos restantes rendimentos para o apuramento da taxa aplicada sobre os rendimentos na declaração de IRS. Gostou das dicas? Veja este e mais artigos sobre o imobiliário no SuperCasa News. Fonte: Redação
Depois de ter avaliado vários cenários, o Governo resolveu deixar de fora do englobamento a generalidade dos rendimentos atualmente sujeitos a taxas liberatórias ou especiais. A exceção é para as mais valias mobiliárias com menos de um ano, e apenas para aqueles contribuintes que estejam no último escalão de rendimento, isto é, que tenham um rendimento coletável acima dos 75.009 euros anuais. Segundo a proposta de Orçamento do Estado para 2022 entregue esta segunda-feira à noite no Parlamento, os contribuintes continuam a optar por englobar todos os rendimentos, caso a situação lhes seja mais favorável. Contudo, quem tiver mais-valias mobiliárias de curto prazo (obtidas em menos de 365 dias) tem de somá-las ao rendimento e, se o rendimento coletável global ultrapassar os 75.009 euros (o último escalão), então o englobamento é mesmo obrigatório. A medida estende-se a todas as mais-valias mobiliárias, incluindo as que forem emitidas por empresas ou estruturas fiduciárias de paraísos fiscais (que são sujeitas à taxa de 35%). A proposta não distingue o peso que as mais-valias têm no total do rendimento. Tanto faz que um contribuinte tenha 120 mil euros de mais-valias, como que tenha 80 mil euros de rendimentos do trabalho e 40 mil de mais-valias. Desde que o último escalão seja alcançado, as mais-valias são obrigatoriamente englobadas e sujeitas a uma taxa de imposto superior à da taxa liberatória. A receita será consignada ao Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social. A proposta vai agora seguir para discussão na especialidade e poderá sofrer alterações, até por pressão do PCP, que vem insistindo num englobamento alargado da generalidade dos rendimentos. Fonte: Expresso
Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa. A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. Como calcular as mais-valias da venda da minha casa? O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como, por exemplo, obras de melhoramento. Atente a imagem abaixo. Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira. Qual o valor sujeito a tributação fiscal? O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado . Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor. Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa. Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel Obras de Manutenção Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS , juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS . Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais. Pedido de Certificação Energética O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA . Comissão paga à imobiliária Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa. Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT . Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor, ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar. Imposto de selo Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA . Custos de solicitadoria O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador. Escritura Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros. Valor da Tributação - Atenção! Para apurar o real lucro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa. Para saber qual o valor exato que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo Mais-valias: saiba o que são e como se calculam, bem como o artigo IRS : Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação, onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos. Fonte: Doutor Finanças
Comprar casa é uma das decisões mais importantes na vida, uma vez que envolve um grande investimento. Neste sentido, tem que ser muito bem planeado. Siga este Guia com dicas para o ajudar a tornar o processo mais simples e rápido, segundo o Millennium bcp. #1 Escolher o imóvel A escolha certa: Para o ajudar nesta fase, pesquisa a sua casa de sonho no SUPERCASA e CASA SAPO : Casas em Lisboa, no SUPERCASA e CASA SAPO ; Casas no Porto, no SUPERCASA e CASA SAPO ; Casas no Algarve, no SUPERCASA e CASA SAPO . Esta é a fase mais interessante de todo o processo! Deve-se visitar os espaços interiores e exteriores, conheçer as áreas envolventes e a vizinhança, e imaginar-se a viver ali. É importante estar atento a todos os pormenores e validar se o imóvel corresponde mesmo ao ideal que procura. Também é essencial obter informação sobre o mercado, analisar valores efetivamente praticados na zona e saber se está a fazer um bom negócio. A localização: É um dos principais critérios para a eleição da casa, pelo que é fundamental saber quais as infraestruturas, serviços e rede de transportes existentes na área envolvente. Se ainda não se decidiu em que zona viver, deve fazer uma análise comparativa de várias zonas, obtendo informação sobre o tipo de infraestruturas existentes no local. É essencial realizar um passeio pela zona, para analisar alguns aspetos no local, como o grau de poluição e de ruído. O futuro da zona: Para evitar surpresas, deve consultar o Plano de Urbanização previsto para a zona. - Avaliar a proximidade de estruturas sociais e ambientais, atuais e futuras (rede de transportes, creches, escolas, centros de saúde, estabelecimentos comerciais, espaços verdes). - Verificar o Plano Diretor da Câmara Municipal da área. Analisar as construções previstas para habitação, instalações industriais ou agrícolas para os arredores e outro tipo de transformações (por exemplo a construção de estradas, vias rápidas, expropriação no caso de terrenos, ...). Observar e analisar o imóvel: Antes de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) e entregar ao vendedor o sinal para a compra da casa, é essencial ter em conta alguns aspetos relacionados com o imóvel, nomeadamente: Tipologia adequada e despesas - veja qual a Área Bruta (dimensão total da casa que inclui garagens, paredes, varandas e áreas comuns) e Área Útil (espaço da casa efetivamente disponível, onde se pode circular livremente). Consulte todas as informações relativas ao regulamento e despesas de condomínio. Qualidade de construção - verifique quais os materiais utilizados, as instalações elétricas, canalizações, isolamentos e acabamentos do imóvel. Certificação energética - é igualmente uma componente obrigatória e elementar, pois define a qualidade da habitação e a sua eficiência energética. E se o imóvel não for novo? Se tiver escolhido uma casa que já tenha sido habitada, deve-se garantir que não existem fissuras, manchas de humidade, deve-se também verificar o estado de conservação do telhado (nos últimos pisos), informar-se da potência do quadro elétrico, do bom escoamento de fumos caso haja lareira, da segurança da porta de entrada, do estado de conservação da fachada exterior do prédio e das áreas comuns, do estado das canalizações e das instalações elétricas, etc. Situação financeira da casa - certifique-se que o imóvel está livre de outros ónus ou encargos para além de uma eventual hipoteca a uma instituição de crédito. Não esquecer de se certificar que não existem anteriores dívidas ao condomínio. #2 Escolher o banco e a solução de crédito O investimento numa casa é provavelmente o compromisso financeiro mais duradouro da sua vida. Neste sentido, é essencial que, se tiver que recorrer a financiamento, informar-se, aconselhar e estudar com atenção as propostas que os Bancos apresentam. - Consultar e e analisar toda a informação disponível, informar-se sobre todas as variáveis e avaliar os seus direitos e deveres contratuais quando se decidir efetuar um empréstimo à habitação. - Saber o que se reveste de maior importância quando efetua a comparação das diversas soluções e propostas de crédito alternativas. Aspetos a destacar: Tipologia do crédito; Taxas / Spreads – TAEG; Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC); Prazos e montantes máximos do financiamento; Comissões Associadas; Seguros; Emolumentos notariais e registrais. Na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), documento disponibilizado pelo Banco onde, pode-se obter informação detalhada sobre todas as variáveis e ficar a conhecer as condições particulares do seu financiamento, que lhe permitem por um lado fazer análises comparativas e, por outro, tomar uma decisão consciente e responsável, antes de proceder à formalização do processo e assinatura do contrato. Soluções de crédito adequadas às necessidades de casa um A compra de casa é, sem dúvida, uma das decisões mais ponderadas da vida de muitas famílias. Por esse motivo, tanto a escolha do banco como a fixação das condições do empréstimo são questões fundamentais. O Millennium bcp tem uma diversidade de Soluções, na modalidade de taxa fixa ou indexada, ajustadas a qualquer necessidade: Compra / construção de habitação própria; Mudança de Casa; Reforço de Crédito; Transferência do seu Crédito Habitação para o Millennium bcp. Estão disponíveis Soluções com Taxa Mista, com um período inicial de taxa fixa, seguido de taxa variável, destinadas a Clientes que privilegiam a segurança e a estabilidade da prestação, para uma melhor gestão do orçamento mensal disponível, ou Soluções com Taxa Indexada à Euribor, que refletem as oscilações das Taxas de Mercado. No Millennium bcp há a convicção que um crédito é bom quando é uma escolha responsável! Por isso, antes de avançar para qualquer crédito, deve-se ler atentamente o contrato e ter em atenção as condições do financiamento e certificar-se que as prestações não irão comprometer o seu orçamento mensal. #3 Comprar a casa Fases do processo Simulação; Proposta; Avaliação; A sua decisão; Carta de aprovação; Documento; Escritura. A compra de uma casa envolve uma série de procedimentos legais e de encargos fiscais que é preciso conhecer. É também importante conhecer o nível de serviço, a rapidez e a eficiência do Banco na contratação do crédito. Documentos necessários para comprar casa Documentos identificativos da pessoa singular Documentos e cartões de contribuinte de compradores, vendedores e fiadores, caso existam - O comprovativo do pedido de cartão do cidadão não serve de documento identificativo, pelo que deverá ser solicitada carta de condução ou passaporte; Procurações, caso existam; Assentos de nascimento e/ou casamento - Caso exista alteração ao estado civil dos hipotecantes ou vendedores desde a data do registo de aquisição do imóvel. Documentos identificativos da pessoa coletiva Código da Certidão Comercial da Sociedade; Documentos de identificação dos representantes legais da sociedade vendedora; Não sendo o objeto social da sociedade a compra e venda de imóveis, será necessária ata com a deliberação da Sociedade, ou a presença de todos os sócios / ou membros do conselho de administração. Documentação do imóvel: C ertidão Predial online - Documento que certifica todos os registos efetuados em relação ao imóvel: localização, composição, proprietários, ónus e transmissões. Este documento pode ser obtido no site ou diretamente na Conservatória; Caderneta Predial Urbana / Rústica - Documento matricial onde refere a morada, áreas, composição e titulares do imóvel. Este documento pode ser obtido no serviço de Finanças ou através do Portal das Finanças; Licença de Utilização - (exigida desde 07-08-1951 exceto quando se trate de Imóvel da Câmara Municipal, Estado, IGFSS e IGAPHE. Este documento é obtido na Câmara Municipal; Certificado Energético - É obrigatório em edifícios novos e antigos a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento, pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. O documento tem de ser apresentado aquando a celebração do contrato. Este documento pode ser solicitado via internet, aqui , onde pode consultar diversos peritos.´ Outras informações a ter em conta Informação durante a vigência do empréstimo Durante a vigência do empréstimo, o Banco disponibiliza um extrato mensal com as seguintes informações: Capital em dívida Número, data de vencimento, valor e taxa de juro nominal das duas prestações seguintes Comissões e despesas das duas prestações seguintes Não esquecer Após comprar casa, passa a ter um conjunto de direitos e obrigações de acordo com a legislação e com o regulamento do condomínio. Procure conhecer os aspetos mais importantes do seu estatuto de proprietário. Ao mudar de residência, deverá informar as seguintes entidades: Repartição de Finanças Arquivo de Identificação Bancos e Seguradoras de que seja Cliente Câmara Municipal (caso mude de município) Associações e Empresas de quem recebe habitualmente correspondência Não se esqueça de garantir a sua segurança mudando a fechadura da porta. Guarde em local seguro a caderneta predial, a escritura ou o documento particular, as apólices de seguros e toda a documentação relativa à sua nova casa e ao financiamento. #3 Seguros a contratar Apesar de todas as precauções, as situações adversas ocorrem! A compra de uma casa, seja andar ou moradia, implica a contratação obrigatória de um seguro que cubra o risco de incêndio da casa e, se aplicável, das partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem, etc.) correspondentes. Os seguros associados a operações de Crédito Habitação têm como função acautelar a proteção do imóvel e a proteção do crédito concedido, prevendo o seu pagamento ao Banco em situações particularmente adversas para o Cliente / agregado familiar. Seguro Multirrisco Edifício (obrigatório) – Destina-se à proteção da sua casa. Garante o ressarcimento dos danos causados ao imóvel que tenham enquadramento nas coberturas do seguro, bem como garante ao Banco (Credor Hipotecário) o pagamento do capital seguro (valor de reconstrução) em caso de perda total. Recheio (facultativo) - garante o ressarcimento dos danos causados aos bens móveis que estão no imóvel, desde que tenham enquadramento nas coberturas do seguro. Seguros de Vida Solução que protege a sua família em caso de falecimento ou de invalidez. Garante o pagamento ao Banco (Beneficiário irrevogável do seguro) do valor em dívida, em caso de Morte ou Invalidez Total e Permanente (ou, quando autorizado, Invalidez Absoluta e Definitiva) por doença ou acidente da(s) Pessoa(s) Segura(s), ficando a família / agregado familiar liberta de qualquer pagamento posterior. Seguro plano de proteção de pagamentos Garante ao Cliente o pagamento da prestação mensal do crédito por um período de tempo e até aos limites predefinidos, em caso de perda de rendimentos do trabalho da Pessoa Segura, em situações de Desemprego ou Hospitalização e Baixa Médica por Doença ou Acidente. #4 Fiscalidade associada ao imóvel Encargos legais (a pagar) Imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) O IMT incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade sobre imóveis, é liquidado na Repartição de Finanças antes da celebração da Escritura e é calculado a uma taxa que pode variar entre 0% e 6% (em função do respetivo município), a qual incidirá sobre o maior dos seguintes valores: O valor referido no contrato; ou Valor patrimonial tributário do imóvel. Saliente-se que o respetivo comprovativo do pagamento deve ser apresentado na data de realização da escritura, nessa mesma data perante o Notário ou outra entidade com competência para praticar atos relativos a imóveis por escritura pública ou documento particular autenticado. Imposto municipal sobre imóveis (IMI) Os proprietários dos imóveis encontram-se anualmente sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a uma taxa que incide sobre o maior dos valores anteriormente definidos para efeitos do IMT (valor de aquisição ou valor patrimonial tributário) e que pode variar, de acordo com o tipo de prédios: Prédios Rústicos 0,80% Prédios Urbanos 0,3% a 0,5% Desde 1 de Janeiro de 2012 passou a existir um período único de isenção de IMI de 3 anos, o qual apenas é aplicável aos prédios urbanos cujo valor patrimonial tributável não exceda 125.000€, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento coletável para efeitos de IRS (relativo ao ano anterior) não seja superior a 153.300€. Para poder beneficiar desta isenção, o sujeito passivo terá de solicitar a mesma no prazo de 60 dias a contar da data da celebração da escritura pública de compra e venda. Por outro lado, a isenção só podeser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar para imóveis diferentes. Imposto de selo A transmissão de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,8% sobre o valor constante na matriz, independentemente de o imóvel ser adquirido por compra e venda, doação ou herança. Emolumentos com notariedade e redisto No momento do pedido de registos provisórios na Conservatória do Registo Predial, são pagos emolumentos de registo pela aquisição e pela hipoteca. Na celebração da escritura são pagos emolumentos notariais pela aquisição e pelo crédito com hipoteca. Mais-valias / Venda de imóveis Em caso de venda do imóvel, como é tributado o seu ganho? Pode-se sintetizar o cálculo das mais ou menos-valias da seguinte forma: Valor de venda - (valor de compra x coeficiente de desvalorização) Encargos necessários à venda e compra Encargos com a valorização (nos últimos 5 anos). Os ganhos decorrentes da venda de imóveis encontram-se sujeitos a IRS enquanto mais-valias, a uma taxa que poderá variar entre os 14,5% e os 48%, de acordo com o escalão de rendimentos a que o sujeito passivo estiver sujeito. Contudo, estas mais-valias encontram-se sujeitas a tributação em apenas 50% do respetivo valor. Note-se que a mais-valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor aplicar o dinheiro da venda do imóvel onde residia, para adquirir, construir ou realizar obras noutro imóvel para sua habitação permanente. Tais ganhos poderão encontrar-se excluídos de tributação quando estes sejam provenientes da venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar e o produto da venda (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição desse imóvel) seja reinvestido na compra da propriedade de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (habitação própria e permanente), situado em território português, num dos seguintes prazos: Nos 36 meses após a data da venda do imóvel cuja alienação gerou a mais-valia; ou Nos 24 meses anteriores à data da venda do imóvel cuja venda gerou a mais-valia. A intenção de reinvestimento, total ou parcial, deve ser declarada pelo sujeito passivo na declaração de rendimentos Modelo 3 do IRS respeitante ao ano da venda do imóvel. Benefícios Fiscais Os imóveis classificados como património cultural estão isentos de IMT e IMI. A utilização de saldo de contas Poupança Habitação para aquisição de habitação própria permanente confere uma redução de 50% nos emolumentos de registo devidos pela aquisição.
Apesar de a regra geral ser a isenção da tributação de mais-valias, se houver investimento numa nova habitação, mantém-se exceções e formas de minimizar o pagamento de mais-valias. Fique a conhecê-las e lembre-se que o seu pagamento não ocorre apenas após a venda de um imóvel, segundo a Caixa Geral de Depósitos. Exceções ao pagamento de mais-valias De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos: O imóvel vendido é a morada própria e permanente e as mais-valias (o valor de venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel) são totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação destinada a morada própria e permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa; Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel; De imóveis adquiridos antes de 1989. Heranças No momento em que o imóvel é herdado, as Finanças atribuem-lhe um valor. Esse valor é o correspondente ao montante sujeito ao Imposto do Selo (mesmo que esteja isento de pagar este imposto) e servirá de referência para o cálculo de mais-valias quando os herdeiros decidam vender o imóvel. No caso de ter herdado um imóvel, é muito importante que se informe acerca do valor que as Finanças atribuiu-lhe. Além do valor do imóvel, é importante a data da aquisição do imóvel. No caso de imóvel herdado, a data de aquisição a considerar é a data de óbito do proprietário e não a data da partilha dos bens. Ou seja, se o imóvel foi herdado por óbito de um ascendente em 1986, mas a partilha dos bens deu-se em 1995, a data de aquisição a considerar é 1986 e, por ser anterior a 1989, a mais-valia obtida não está sujeita a tributação em IRS, mas ainda assim deve ser declarada no anexo G1 do modelo 3. Mas atenção, isto só é válido se tiver herdado a totalidade do imóvel numa só data. Se tiver obtido parcelas do imóvel em datas distintas, a situação será diferente. Se o imóvel era propriedade de um ascendente, ao herdar na totalidade, apenas existirá uma data de aquisição. Mas, se o imóvel era propriedade de dois ascendentes, ao óbito de um, herdará uma parte do imóvel e, após o óbito do outro, a parte remanescente. Tem, por isso, perante as Finanças datas de aquisição distintas. Nesse caso, a cada uma dessas datas corresponde um valor de aquisição e uma proporção do valor de venda distintos, a discriminar na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1. Mecanismos para minimizar o pagamento de mais-valias Se não reúne condições para isenção, então pode tentar adotar algumas estratégias para reduzir o seu imposto. Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas: Obras de melhoria e manutenção da casa, como obras de beneficiação, pinturas, isolamento, entre outras; Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros; Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação; Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens. Como calcular o pagamento de mais-valias? Tendo em conta todas as exceções e mecanismos para minimizar o pagamento de mais-valias, calcular a tributação, pode não ser tarefa fácil. Se alguém, sem isenção do seu pagamento, comprou um imóvel por 100 mil euros e, agora, vai vendê-lo por 150 mil euros, obterá 50 mil euros em mais-valias. Ou seja, 50% do lucro obtido neste cenário hipotético, 25 mil euros, será o rendimento tributável. A Autoridade Tributária irá englobar esse valor aos restantes rendimentos, independentemente da sua categoria. O imposto é calculado sobre este valor, tendo em conta o seu rendimento coletável, e a taxa é aplicada por escalões. De uma forma simplista, podemos dizer que irá pagar imposto sobre 25% do valor das mais-valias o que, neste caso exemplificativo, corresponde a 12 500 euros. Porém, há alguns outros aspetos a considerar nesta equação. Ao fazer os cálculos, tenha em atenção o Valor Patrimonial do Imóvel (VPT), sobretudo se ele for diferente do valor pelo qual comprou o imóvel. Deve-se ter em conta que o valor pelo qual se comprou o imóvel diz respeito ao valor que está explícito na escritura da casa e o valor de venda corresponde à avaliação feita pelas Finanças. Conforme o exemplo anterior, se vendeu o seu imóvel por 150 mil euros, mas o seu VPT é de 170 mil euros (no momento da venda), as Finanças irão considerar que o lucro que teve com a venda, ou seja, as mais-valias foram de 70 mil euros e não de 50 mil euros. Logo, o rendimento tributável será de 35 mil euros e não de 25 mil euros. Nestas situações, deve pedir ajuda a um contabilista e tentar provar, junto das Finanças, que recebeu pela venda da casa um montante inferior ao do seu VPT. Para isso, pode ser necessário não só expôr as suas contas bancárias, como as do comprador. Fórmula de cálculo das mais-valias Para um cálculo mais preciso das mais-valias a obter com a venda do seu imóvel, aplique a seguinte fórmula: Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos. Como declarar as mais-valias? Sempre que se vende um imóvel (prédio ou terreno) de uma pessoa singular, essa venda deve ser declarada no modelo 3, no ano seguinte à sua venda, quer haja ganho, quer haja perda. Para isso, deve utilizar os anexos G ou G1 do modelo 3. O modelo G refere-se às vendas sujeitas a imposto (mesmo que possam beneficiar de isenção) e o modelo G1 serve para declarar as vendas não sujeitas a tributação (caso dos imóveis adquiridos antes de 1989).
A proposta do novo Governo socialista sobre o englobamento obrigatório no IRS das mais-valias não irá avançar no Orçamento do Estado de 2022. João Paulo Correia, vice-presidente do grupo parlamentar do PS, confirma que “Apesar de ser uma medida que tem uma aplicação a um universo relativamente reduzido de contribuintes, o que é certo é que ela fará parte do Orçamento do Estado, que estava previsto em outubro ter aplicação a 1 de janeiro de 2022. Como o Orçamento só será aprovado a meados do ano, terá de ser revisto o seu calendário de aplicação, mas isso ainda é muito prematuro“, de acordo com declarações à TSF. Em causa estão as mais-valias mobiliárias especulativas de curto prazo, ou seja, quem obteve rendimentos com a compra e venda de ações, obrigações ou quotas nos últimos 12 meses, será sujeito a uma taxa de 28% de IRS (em vez dos 48% de taxa de IRS). António Mendonça Mendes, secretário de Estado do Fisco, disse recentemente à SIC que avançar com o englobamento obrigatório a meio do ano poderia gerar contestações, mesmo que o IRS seja anual. Assim, o englobamento obrigatório das mais-valias mobiliárias deixou de fazer parte do OE 2022. Contudo, não quererá dizer que esta medida não seja pensada novamente em 2023, visto que o PS ganhou com maioria absoluta parlamentar.
As mais-valias imóveis são um dos pontos a que deve ter atenção se está a pensar em vender a sua casa. Caso o imóvel seja vendido a um preço superior ao da aquisição, pode haver existir pagamento de mais-valias. A lei mudou em 2021 e acabaram algumas isenções que estavam em vigor desde 2015. Ainda assim, há situações de isenções previstas na lei. Descubra as regras e as exceções do atual regime fiscal. Mais-Valias imóveis: o que são? Vender uma casa a um preço mais alto do que se comprou parece ser um bom negócio. Mas deve ter em conta que nem tudo é lucro garantido. As mais-valias imóveis são uma obrigação fiscal que diminui esse lucro. Mas nem sempre. Para efeitos fiscais, as mais-valias imóveis são considerados rendimentos e, por isso, sujeitas a IRS. São rendimentos que resultam da transmissão não gratuita de imóveis e, por isso, enquadrados numa categoria específica. De acordo com o Código de IRS, as mais-valias “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”, aplicando-se, portanto, na venda de uma casa. No que concerne ao imobiliário, é o resultado da diferença entre o valor de venda de um imóvel e o valor de aquisição, subtraindo-se os encargos com a compra e venda, bem como com relativos à valorização do imóvel. Pagamento de Mais-Valias Imóveis Regra geral, tendo em conta as alterações na lei trazidas pelo Orçamento do Estado 2021, é que não paga mais-valias imóveis se reinvestir o valor na compra de outra casa. Contudo, existem determinadas condições a cumprir, nomeadamente: O imóvel vendido é destinado à habitação própria e permanente da pessoa que a adquiriu ou do seu agregado familiar, sendo que a casa deverá ser da residência fiscal do contribuinte. Nessa situação, a família tem um prazo de 36 meses (três anos) para realizar o reinvestimento. Caso tenha comprado uma casa antes de vender a antiga, tem 24 meses para comunicar à Autoridade Tributária (AT). As pessoas com mais de 65 anos ou reformados beneficiam de isenção mesmo que não invistam o valor da venda num imóvel. Todavia, terão de aplicar essa verba num seguro financeiro de vida , num fundo de pensões aberto com rendimento regular periódico , em certificados de reforma ou outras contribuições para um regime público de capitalização. É de ressalvar que este reinvestimento tem de ser feito no prazo de seis meses após a venda, aplicando-se ao contribuinte e ao cônjuge. E é obrigatório manter esta aplicação durante 10 anos. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS. Ainda assim, deve declarar esta venda no IRS (quadro 5 do Anexo G1) e indicar o ano da compra como sendo anterior a 1989. Como minimizar o pagamento de mais-valias? Se não reúne condições para obter isenção, pode adotar estratégias para reduzir o seu imposto. Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas: Obras de melhoria e manutenção da casa , como pinturas, isolamento, entre outras; Eletrodomésticos fixos , como exaustores, ar condicionado, entre outros; Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação; Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens. As heranças também pagam mais-valias? Também está previsto o pagamento de mais valias em caso de heranças. No momento em que o imóvel é herdado, o Fisco atribuiu-lhe um valor que servirá para calcular as mais-valias, caso os herdeiros decidam vendê-lo. No caso de ser uma imóvel herdado, também é importante saber que a data de aquisição do imóvel será a data de óbito do proprietário e não a data de partilha dos bens, partilha a CGD (Caixa Geral de Depósitos). Mas cuidado, isto somente será válido se tiver herdado a totalidade do imóvel numa só data . A situação será diferente se a herança de partes de um imóvel for em diferentes datas. Assim, a cada uma dessas datas corresponde um valor de aquisição e um valor de venda distintos , que devem ser discriminadas na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1, informa ainda.
Compreender quanto se paga de mais-valias não é fácil, visto que varia consoante diversos fatores. No processo de venda de uma casa, o conceito de lucro é relativo. É necessário ter em conta as mais-valias, uma vez que se trata de um fator com um peso considerável. Por outras palavras, mesmo que se consiga algum lucro com a venda do imóvel, esse montante está sujeito a tributação que não deve ser ignorada. Neste sentido, apresentamos informações úteis, referentes a este tem, com base num artigo do Doutor Finanças. Mais-valia: Conceito Quando um imóvel é vendido por um valor superior àquele que foi comprado, é ponderado que o vendedor beneficia de mais-valias. A Autoridade Tributária estabelece que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Calcular O cálculo da mais-valia trata-se de um assunto mais complexo do que a diferença entre o valor pelo qual comprou e depois vendeu o imóvel. A equação para o cálculo das mais-valias é: Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos). Consideram-se como “encargos suportados com a valorização do imóvel” todas as melhorias efetuadas posteriormente à aquisição que favoreceram para valorizar o imóvel. No que se refere aos “encargos com compra e venda” são, por exemplo, os impostos, custos de processo ou comissões para as imobiliárias. Todas as faturas destes encargos devem ser guardados por um período de, pelo menos, cinco anos, visto que podem vir a ser exigidos os comprovativos. Valor tributado Em situações comuns, 50% das mais-valias são tributadas. Há, contudo, exceções. Estas são de isenção ou de tributação sobre 100%. Este último caso é para imóveis que foram comprados e reconstruídos ou reabilitados com fundos públicos não reembolsáveis e por fim vendidos num prazo inferior a 10 anos. Situações de isenção do imposto sobre mais-valias Existem dois cenários em que o contribuinte está isento de pagar imposto sobre mais-valias, ainda que as tenha que declarar no IRS, sendo esses: Compra do imóvel em questão anterior a 1989: Como o Código de IRS só entrou em vigor em 1989, os imóveis adquiridos antes dessa data estão isentos de pagamento de imposto de mais-valias. O imóvel é habitação própria e permanente: Estão também excluídos de tributação, segundo as Finanças, em que o imóvel em questão é destinado a habitação própria e permanente. Com as seguintes condicionantes: - O valor conseguido com a venda do imóvel (depois de amortizar o empréstimo feito para a aquisição do mesmo, se for o caso) deve ser reinvestido na aquisição de um outro imóvel para a mesma finalidade: habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve acontecer até 36 meses após a venda. - Aplicar o montante conseguido com a venda na amortização de um crédito habitação contraído antes de 2005. Esta solução só é válida até este ano de 2020. Mais-valias de imóveis adquiridos por outras formas O cálculo para as mais-valias é semelhante para todos os casos: venda de um imóvel comprado anteriormente, venda de um imóvel adquirido por herança ou até por divórcio. A variante está no acesso aos valores para efetuar o cálculo, que pode ser mais difícil, por exemplo, no caso de um imóvel herdado. A forma de compra também implica no preenchimento da declaração de IRS. Declarar no IRS O valor tributável das mais-valias é incluído nos restantes rendimentos sujeitos a IRS, como os salários. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Neste sentido, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar. As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS. Deve-se ter em conta que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Por outras palavras, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual. No anexo G, quadro 4, deve identificar: O titular do imóvel; A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda; Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor; Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda. Já no quadro 5, deve indicar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda). O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, isto é, para imóveis, comprados antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço. De destacar ainda que o lucro conseguido com a venda de um imóvel deve ser sempre declarado ao Estado.
Nas situações de divórcio, a situação é mais complexa, existindo dois cenários possíveis (partindo do pressuposto que o imóvel é propriedade conjunta): (1) venda a terceiros ou (2) venda entre ex-cônjuges. No primeiro cenário , as mais-valias que resultarem da venda devem ser divididas pelos dois. Consequentemente, ambos devem declarar a sua parte ao IRS. No segundo cenário , situação em que um dos cônjuges compra metade da casa ao outro, o cônjuge vendedor deve declarar a venda ao Estado. Por consequente, a declaração de mais-valia ao IRS deve ocorrer quando o valor de venda do imóvel for superior ao valor na altura da compra (salvo no caso de existirem encargos, despesas ou reinvestimento). A conta terá de ser feita com 50% do valor em causa, uma vez que se trata de dois proprietários. Contudo, esta situação apenas é válida no caso do regime ser de comunhão de adquiridos , sem convenção antenupcial. Desta forma, na declaração de IRS deve identificar o valor de compra do imóvel, bem como o valor pelo qual vendeu a sua parte, seja ao ex-cônjuge, seja a um terceiro. Veja mais notícias relacionadas com o tema: Divórcio: Quem tem de pagar o IMI Declaração de IRS: Saiba como preencher IRS: Como declarar a venda de uma casa?
Em 2020, foram oficializados 17.295 divórcios em Portugal, de acordo com o NE/Pordata. Para a maioria dos casais, esta fase é delicada e obriga à tomada de decisões difíceis com um impacto emocional e financeiro elevado. Uma das decisões envolve o Crédito Habitação, para casais que o tenham realizado em conjunto. Existem dois cenários em casos de divórcio com crédito habitação partilhado: Cenário 1: Vender a casa e liquidar o empréstimo Se ambos decidirem vender a casa, é possível liquidar o empréstimo da habitação. Dependendo do valor da venda, se houver mais-valias, estas são divididas pelos dois . No entanto, os dois devem declarar as mais-valias no IRS, presente no anexo G, incluindo 50% das mais-valias obtidas com a venda do imóvel e, se necessário, pagar impostos sobre os montantes recebidos. Cenário 2: Um dos cônjuges fica com a casa Outro situação plausível é um dos cônjuges ficar com a casa, assumindo, assim, a responsabilidade pelo pagamento das prestações do empréstimo bancário. Mas é preciso ter algumas considerações. Primeiramente, é necessário informar desta decisão ao banco, o qual verificará se tem condições para suportar as prestações da casa. Caso o banco valide a alteração, é altura de proceder à alteração da titularidade do empréstimo, de forma a desvincular o outro cônjuge do crédito habitação. É de frisar que a alteração da titularidade pode implicar uma revisão das condições do empréstimo. No entanto, a lei não permite que os bancos agravem o spread em caso de divórcio. Isto desde que a taxa de esforço do agregado familiar do cônjuge que fica com o imóvel for inferior a 55% ou 60% (em situações de agregados familiares com dois ou mais dependentes). Se este requisito não for cumprido, o risco associado ao empréstimo será maior para a instituição de crédito Com a exoneração de um dos devedores do crédito habitação, deve ser assinado um aditamento ao contrato por todas as partes envolvidas. Assim, apenas o cônjuge que detém a habitação fica responsável pelo crédito habitação. Exoneração do crédito habitação: o que são as tornas? Outra questão a considerar é o apuramento das tornas, ou seja, a compensação que o membro do casal que fica com a casa (e com a titularidade do empréstimo bancário) tem de pagar ao outro. O valor desta compensação é definido livremente por ambas as partes. Uma forma de apurar um montante será pela diferença entre o valor do imóvel e o valor do crédito habitação em dívida sobre esse imóvel. É exatamente na fase de apuramento das tornas que podem surgir conflitos, uma vez que quem decidir ficar com a casa poderá não ter o montante disponível para pagar a compensação à outra parte. Nessa situação, a pessoa que ficar com a casa pode estabelecer um acordo de pagamento , por exemplo, através de pagamento faseado ou com recurso a outros bens do seu património. Veja mais notícias relacionadas com o tema: Divórcio: Quem tem de pagar o IMI Divórcio: Como declarar as mais-valias?
Compreender as taxas e impostos associadas na venda de uma habitação é essencial, de forma a considerar todos os custos envolvidos no processo, tanto para o lado do vendedor como para o lado do comprador. Além de concluir um negócio com sucesso, evita contextos de tensão entre as ambas partes. Por outro lado, perceber toda a informação prévia destas obrigações, auxilia ainda na elaboração de um planeamento rigoroso de todos os custos relacionados. Neste sentido, apresentamos um conjunto de informações referentes às taxas e impostos a pagar na venda de casa, com base num artigo da Caixa Geral de Depósitos. Vender Casa: Taxas e Impostos #1. Imposto sobre as mais-valias imobiliárias Para os vendedores das suas casas, é fundamental ter em atenção no que toca às mais-valias da venda, isto é, ao lucro que se vai conseguir após concluída a transação. Nestas situações, é necessário saber que o Estado irá tributar 50% sobre as mais-valias resultantes da transação, cuja liquidação será realizada em sede de IRS. Para efetuar o cálculo das mais-valias, previamente deve-se compreender que é possível deduzir despesas, como os gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da venda, tal como beneficiar de isenções. Fórmula de cálculo de mais-valias geradas a seu favor com a venda de um imóvel: Mais-valia = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos). De destacar que relativamente ao coeficiente monetário, o Estado publica todos os anos a tabela dos coeficientes de desvalorização de moeda para calcular o valor de compra ajustado ao ano da venda. Saiba aqui o que são as mais-valias. #2. Comissão da agência imobiliária No caso de se vender o imóvel recorrendo ao auxílio de mediação imobiliária, será cobrado ainda uma comissão de 5 % (+ IVA) sobre o preço registado no ato da escritura. Este valor representa o valor médio cobrado pelas agências imobiliárias. #3. Cancelamento da hipoteca Na situação de se vender a habitação que comprou com recurso ao crédito habitação, é fundamental proceder ao cancelamento da hipoteca, para que a casa fique desonerada para o novo comprador. Aqui, o registo do pedido de cancelamento de hipoteca é seguido do registo de pedido de aquisição por compra e venda desse imóvel e eventual constituição de uma nova hipoteca, conforme refere a mesma fonte. A realização de cancelamento faz se acompanhar de um custo de 50€ na Conservatória do Registo Predial. A destacar ainda que deve-se estar atento a eventuais custos por estar a fazer o pagamento antecipado do crédito. #4. Despesas com documentação Por fim, relativamente à documentação exigida para a venda do imóvel, é essencial antecipar os seguintes valores: Certidão predial permanente – 15€ por cada fração (documento válido por 6 meses); 2º via licença utilização – a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas); 2º via ficha técnica habitação –a partir de 35€ (aumenta consoante nº páginas); Certificado energético – a partir de 130€ (aumenta consoante a área do imóvel).
A este respeito, é essencial destacar que, além das mais-valias prediais, também podem ser geradoras de mais-valias no IRS as aplicações financeiras e ganhos com investimentos financeiros. Estes componentes são declaradas no anexo G e G1 (ou em ambos), que referem-se às mais-valias tributadas e mais-valias não tributadas, respetivamente. Mais-valias prediais Se, em 2021, vendeu uma casa, terá de declarar a venda em sede de IRS, nomeadamente nos anexos G ou G1. Se adquiriu a casa que está agora a vender antes de 1 de janeiro de 1989, então terá de preencher o anexo G1 (quadro 5). Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G (quadro 4). No caso da casa vendida tiver sido comprada em parcelas e em datas diferentes como, por exemplo, no caso de uma herança, então devem ser preenchidos ambos os anexos. Dado que, partindo do princípio que o imóvel é propriedade de dois ascendentes, por óbito de um em 1988, herda uma parte do imóvel e, após o óbito do outro ascendente depois de 1989, herda a parte remanescente. Perante o Fisco, as datas de aquisição são distintas. Numa situação em que vendeu a casa por um preço superior ao de compra, então foram geradas as chamadas mais-valias. Por outras palavras, se conseguiu lucro terá de pagar imposto. O Estado tributa 50% sobre as mais-valias da venda de um imóvel, sendo que é possível deduzir despesas (gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da venda) para o seu cálculo assim como beneficiar de isenções. Para saber as mais-valias geradas com a venda de um imóvel, pode recorrer à seguinte fórmula: Mais-valias = valor de venda do imóvel (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos). A ter ainda em atenção que as despesas demonstradas como encargos suportados com a valorização do imóvel devem estar devidamente comprovadas. Pode ser exigida a sua prova num prazo de cinco anos. Mais-valias resultantes de aplicações financeiras No caso das mais-valias resultantes das aplicações financeiras, talvez não seja do interesse optar pelo englobamento. A não ser que o seu rendimento coletável (incluindo os juros brutos) seja inferior a 10 700€, caso em que é aplicada uma taxa até 23%; ou, ainda, se vendeu ações e obteve um saldo negativo entre as mais-valias e as menos-valias. Os rendimentos de capitais, como, por exemplo, juros de depósitos bancários, certificados de aforro ou do tesouro, ou dividendos de ações, têm uma tributação autónoma de 28%, sendo retidos na fonte pela entidade que os paga. Não é, por isso, obrigado a declará-los ao Fisco, a não ser, claro, que opte pelo englobamento. Se optar pelo englobamento, todos os rendimentos da mesma natureza (juros de depósitos a prazo, dividendos de ações, entre outros) terão de ser declarados detalhadamente, mencionando o rendimento recebido e a retenção na fonte já efetuada. Depois, estes rendimentos são automaticamente somados aos outros rendimentos que obteve em 2020. À soma obtida corresponderá um escalão de IRS, com a respetiva taxa. Por exemplo, a um rendimento coletável correspondente ao quarto escalão (entre 20 261€ e 25 000€), aplica-se uma taxa de 35%. Isto significa que pagaria mais imposto face à tributação autónoma de 28%. Se tiver dúvidas sobre se deve optar pelo englobamento ou tributação autónoma, faça a simulação quando estiver a preencher a sua declaração de IRS e decida a que lhe for mais vantajosa. As mais-valias resultantes de aplicações financeiras têm de ser declaradas no Anexo G. A par disso, tenha também em consideração que os rendimentos resultantes da aplicação de capitais sujeitos a taxas especiais ou liberatórias devem ser declarados no Anexo E. Para isso, deve assinalar esta opção no quadro 4 A (tributação autónoma). Outras notícias relacionadas: Declaração de IRS: Guia prático Mais-valias: Minimizar IRS: Deduções de seguros IRS em conjunto ou separado: Qual a melhor opção?
Fonte: Pexels Autor: Redação Era comum, ao efetuar a venda de um imóvel em detrimento da compra de um novo, no prazo de um ano, a isenção do IRS nas mais-valias dessa venda. Isto é, ao aplicar o valor da venda na aquisição de outro imóvel, para fins de habitação própria e permanente, não tinha de pagar o IRS desse valor. No entanto, no âmbito do novo pacote legislativo sobre a habitação, esta prática deixa de vigorar. Continua a ser possível beneficiar da isenção do IRS sobre as mais-valias, mas com novas limitações. O que são as mais-valias do imóvel? Imagine que tinha uma casa, a qual vendeu a determinado preço. As mais-valias são a diferença entre o valor pelo qual comprou a casa com o preço a que a vendeu, tratando-se do excedente. De forma simples, as mais-valias dizem respeito aos ganhos (ou perdas, designadas menos-valias), decorrentes de eventos resultantes de qualquer aplicação concreta, referentes a bens tangíveis ou intangíveis. O cálculo para apurar as mais-valias sobre o seu imóvel é o seguinte: Mais-valias = valor da venda – (valor da compra X coeficiente de desvalorização) – encargos com a compra e venda – encargos com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos Para aceder ao coeficiente de desvalorização, terá de consultar a Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira, a qual é atualizada anualmente. Quais são os limites na isenção de IRS sobre as mais-valias na venda de casa própria? Se proceder à venda do seu imóvel nos 24 meses anteriores à data de transmissão, e esta tiver como finalidade a amortização do crédito habitação da sua habitação própria e permanente, ou a dos seus descendentes, e caso a receita obtida da venda for superior ao valor necessário para a amortização do crédito, o valor que sobra desse negócio – ou seja, as mais-valias – será tributado sem qualquer tipo de isenção e de acordo com as regras gerais do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares. Só poderá trocar de casa beneficiando da isenção do IRS sobre as mais-valias caso não tiver utilizado este benefício fiscal durante o ano em curso ou nos três anteriores ou, excecionalmente, se conseguir comprovar as circunstância para o motivo da aquisição de novo imóvel. Condições para beneficiar da isenção do IRS nas mais-valias: O imóvel alienado deve ter sido morada fiscal, declarado nas Finanças, nos dois anos antes da venda; Não ter utilizado este benefício fiscal durante o ano em curso e nos três anos anteriores. A isenção do IRS sobre as mais-valias aplica-se a transações ocorridas entre o início deste ano e o final de 2021, com o espaço de três meses para ser aplicado o dinheiro. Assim, o objetivo passa pelo barramento à possibilidade de os contribuintes poderem mudar de casa várias vezes, com a isenção das mais-valias, limitando estas transações. Quais são as exceções? Fora destas regras ficam as mais-valias obtidas por residentes com offshores , ou seja, domicílios fiscais em territórios com regimes fiscais mais favoráveis. No entanto, segundo o documento do governo, caso os imóveis sejam para vender ao Estado: “ficam isentos de tributação em sede de IRS as mais-valias decorrentes de alienação ao Estado ou às autarquias locais de imóveis para habitação” . Assim, ficam sujeitas a aprovação, em portaria das Finanças, quaisquer casos desta natureza. Esta informação foi-lhe útil? Leia também Rendas em atraso: Como funcionam os apoios do Estado?
Fonte: Pexels Autor: Redação O divórcio constitui indubitavelmente uma decisão muito importante na vida de um casal e, neste sentido, para além de todos os aspetos familiares e sociais, devem ser acautelados todos os temas relativos à habitação bem como as responsabilidades que emanam de um crédito à habitação que possa estar associado. Apesar de se notar um decréscimo no número de divórcios (e de casamentos), conforme o gráfico abaixo indica, o sistema financeiro, o mercado imobiliário e a moldura legal em Portugal já estão munidos de um conjunto de ferramentas e soluções que podem permitem que um processo de divórcio, num contexto de existência de um crédito à habitação, possa ser levado a cabo com alguma celeridade. 1. Confirmar proprietários, mutuários e finalidade da habitação Tipicamente os elementos do casal são co-proprietários e co-mutuários (em linguagem simples, co-devedores) na mesma percentagem, respetivamente no imóvel e no crédito à habitação associado. Também é comum, os bancos exigirem a domiciliação do pagamento das prestações numa conta conjunta, pelo que é este cenário mais normal que consideramos nesta peça Por fim, também na maioria dos casos, o imóvel dado como garantia no contrato de crédito destina-se a habitação própria permanente (onde o casal e os filhos vivem) ou, em menor número, a uma habitação própria secundária (uma casa de férias por exemplo). 2. Avaliação do imóvel e valor em dívida Na antecâmara ou já com a formalização em curso do processo de divórcio, o casal deverá começar por solicitar uma avaliação do imóvel , podendo para o efeito contactar um mediador imobiliário em que ambos estejam de acordo ou, caso prefiram, um mediador imobiliário por cada uma das partes e obter assim dois valores (e uma média) de referência para a casa, que, de alguma forma, pode libertar o casal de qualquer valorização mais emocional que cada um possa naturalmente atribuir à casa. Com uma noção do valor de mercado do imóvel, o casal deverá confrontar com o valor em dívida no crédito à habitação , ou seja, com o montante de capital que ainda falta amortizar (capital vincendo), obtendo assim o denominado LTV ( Loan-to-value = montante em divida / valor do imóvel). A solução a implementar será tão mais célere e fácil quanto menor for este indicador. Ou seja, se por exemplo for de 30%, significa que, se o imóvel valer 100.000€ e se o casal o vender por este valor (a um terceiro ou a um dos cônjuges), conseguirá amortizar a dívida totalmente (30.000€) e ainda lhes sobra 70.000€. É nesta fase que o casal deve tomar uma primeira decisão quanto à estratégia a implementar, devendo também procurar o conselho dos mediadores imobiliários no sentido, também, começar a identificar imóveis para compra ou arrendamento. 3. Contactar e informar o banco Feitos estes passos prévios, o casal deverá então informar a entidade bancária da sua decisão , esteja esta ou não formalmente oficializada. Ao mesmo tempo poderá e deverá ter pensadas algumas alternativas quanto a outros potenciais financiadores, seja um outro banco onde já seja(m) cliente(s) ou um intermediário de crédito. 4. Venda da casa no mercado e amortização do empréstimo Nesta circunstância, o casal opta por colocar a casa no mercado e vendê-la a um terceiro , operação esta que é altamente recomendável seja feita por um ou mais agentes imobiliários mandatados para o efeito . Havendo um crédito à habitação a pagar, o produto sobrante da venda (e consequente fiscalidade, ie, pagamento de eventuais mais valias) é repartido pelos dois membros do casal consoante a sua percentagem de propriedade. De referir que, para apuramento das mais valias, a comissão da imobiliária abate ao valor das mais valias apuradas. 5. Venda a um dos cônjuges e desvinculação do crédito Poderá também um dos cônjuges optar por vender a sua quota de propriedade no imóvel ao outro e, consequentemente, desvincular-se da sua quota parte de responsabilidade creditícia. Aqui chegados é de considerar o seguinte: Desde logo, é importante apurar a torna , isto é o valor que um dos conjugues deverá pagar ao outro para ficar com a sua parte. De uma forma simples, o valor da torna é igual à quota parte – de quem cede - do valor (de mercado) do bem, deduzido da quota parte da sua responsabilidade creditícia que o cônjuge comprador vai assumir; LTV (valor em dívida/ valor do imóvel) é o mesmo, mas agora poderá dar-se a agravante de ser apenas um dos cônjuges a pagar o remanescente do empréstimo; No entanto, de acordo com a lei, o banco credor não poderá agravar o spread contratualizado desde que a taxa de esforço do cônjuge que fica com o imóvel seja inferior a 55% ou 60% se tiver dois ou mais dependentes a cargo; Poderá, no entanto, o banco credor, exigir garantias adicionais (outro imóvel, poupanças) ou o alargamento do prazo do contrato; Em caso de acordo entre as partes e da aceitação do pedido por parte da entidade bancária, será assinado um aditamento ao contrato por todas as partes envolvidas (fiadores incluídos, caso existam), que atesta que a casa é agora de apenas um dos cônjuges; 6. Venda a um dos cônjuges e novo contrato de crédito Na eventualidade de, havendo acordo quanto à torna, o banco credor não aceitar a desvinculação de um dos devedores, poderá o cônjuge adquirente contratar um novo financiamento junto de outra instituição o qual, terá por garantia o imóvel e cujo montante financiado terá de ser suficiente para amortizar a totalidade do crédito cessante e, se necessário, pagar a torna ao cônjuge que vende. Saiba mais informações sobre temas relacionados: como fica a morada de família num divórcio ou quem paga o IMI num divórcio
Fonte: Unsplash Autor: Redação De acordo com o Ministério das Finanças foram registados constrangimentos de desempenho no acesso ao e-fatura durante o dia 27 de fevereiro, com incidência no período compreendido entre as 22h00 e as 23h30, não tendo existido indisponibilidade total do serviço. Ora, para milhares de contribuintes, isto terá levado à incorreta validação das faturas. Os motivos já foram apurados, devendo-se ao grande tráfego no site , com um acesso massivo e centralizado no período referido . O dia 27 de fevereiro foi efetivamente o último dia para a validação das faturas referentes a 2022 , de modo a beneficiarem de deduções na coleta do IRS, mas, na sequência das reclamações efetuadas, a tutela recorda que existe a possibilidade de apresentar reclamação. O Ministério das Finanças sublinha: os sujeitos passivos podem, no prazo compreendido entre 16 e 31 de março de 2023, consultar as despesas para dedução à coleta do IRS apuradas pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e, caso se verifique alguma omissão ou inexatidão nas despesas ou no seu cálculo, reclamar as despesas gerais familiares ou as faturas de despesas com direito à dedução do IVA pela exigência de fatura apurados pela AT. Caso não concorde com os valores registados no sistema, nas despesas com saúde, educação, formação e encargos com imóveis e lares, deve efetuar as correções de forma manual, no Anexo H da declaração do IRS, no respetivo campo para esse efeito.
Fonte: Pexels Autor: Redação Uma das várias medidas já anunciadas pelo Governo, no âmbito do combate da crise na habitação, destina-se à segurança dos proprietários que tenham casas arrendadas , através do pagamento das rendas em atraso a partir do terceiro mês de incumprimento, sendo assegurado não só este pagamento, bem como o despejo dos inquilinos. No entanto, caso exista um motivo social para o atraso no pagamento da renda , caberá também ao Estado a resolução dessa situação, caso contrário, não se verificando situações de cariz social, pode despejar os inquilinos. Como funciona esta medida? Segundo o Governo, aplicar-se-á este apoio sempre que o senhorio reporte a situação com um pedido junto do Balcão Nacional de Arrendamento, de modo a poder obter garantias quanto ao incumprimento dos seus inquilinos. Assim, terá de ser o senhorio a reportar a situação de incumprimento , com a entrada de um pedido de despejo, para que seja dado seguimento ao devido acompanhamento. O que se segue? Ativado o mecanismo, é feita uma avaliação aos motivos do incumprimento do pagamento, de modo a auferirem-se os motivos. Caso se deva a algum tipo de carência financeira, haverá um enquadramento, por parte do Estado, de modo a ser dada uma resposta social. No entanto, se não existir justificação, é dado início ao processo de despejo, de forma célere, através do Balcão Nacional de Arrendamento . De que forma é cobrada a dívida? Ao avaliar a situação económica do arrendatário, o Estado poderá cobrar a dívida por via de meios legais, atualmente ao seu dispor. Caso se trate de uma insuficiência financeira, será garantida a articulação com a Segurança Social de modo a providenciar apoios à família. Em situações de despejo, este é assegurado por instâncias judiciais. Só no ano passado, foram apresentados dois mil pedidos de despejo por motivos de incumprimento , e o primeiro-ministro confirmou que após três meses de incumprimento no pagamento da renda, o Estado substitui-se ao inquilino para que o senhorio não fique prejudicado , assumindo a responsabilidade da cobrança das rendas em falta. Não serão admitidos abusos, pelo que já terá sido confirmado que , caso um senhorio acione este mecanismo numa situação em que o inquilino apresente provas de cumprimento, com rendas pagas a tempo e horas, este é um caso de abuso do sistema e o senhorio será obrigado a pagar uma multa violenta para que não repita esta ilegalidade. Mais sobre o Pacote Legislativo de Habitação em Programa Mais Habitação: saiba quanto pode poupar na sua prestação ou Casas vazias ou Casas devolutas? Conheça as diferenças
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