Conseguiu vender o seu imóvel, mas falta a documentação final para celebrar o negócio. Apresentamos-lhe as opções existentes para a formalização.
Fonte: Freepik
Autor: Redação
Com as alterações legislativas de 2008 no âmbito do SIMPLEX,
já não precisa de se deslocar a um registo predial para fazer uma Escritura Pública (EP) e efetivar o ato de compra e venda de um imóvel, fazer uma doação ou uma permuta.
Pode delegar essas funções, de uma forma mais célere,
a um advogado, solicitador, conservador ou um notário para a redação de um Documento Particular Autenticado (DPA).
O que é DPA?
Antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 116 de 4 de julho, a formalização da transação de imóveis era da competência exclusiva dos notários. Com a criação do “balcão único”,
pode recorrer a um profissional da área da jurisdição, em que é escrito o “documento particular” sobre o negócio jurídico celebrado, assinado exclusivamente pelos intervenientes, autenticado pela entidade jurídica competente e depositado na plataforma Predial Online. Após a conclusão do processo e atribuída a validade do documento,
o DPA passa a possuir os mesmos efeitos jurídicos de uma EP. Tal como esta última, o diploma não dispensa o registo do imóvel junto de uma Conservatória do Registo Predial.
Depositar um DPA
São necessários
três passos para depositar os DPA:- Aceder à plataforma Predial Online;
- Preencher o formulário de depósito de documentos;
- Anexar a digitalização de todos os documentos que pretenda depositar.
Nos documentos digitalizados anexados,
devem estar assegurados os seguintes critérios:- Os documentos originais são legíveis;
- A assinatura nos documentos é feita com tinta preta ou muito escura por questões de legibilidade após a sua digitalização;
- A digitalização só pode ser efetuada a preto e branco ou em escala de cinza, pois a digitalização a cores reduz o contraste entre a redação e o seu suporte físico;
- Todas as páginas do documento constam no mesmo ficheiro;
- Só é permitido o envio do documento digital final nos formatos “.jpeg”, “.tiff” ou “.pdf” e não pode ultrapassar os 5 Mb de tamanho.
Após o pagamento do pedido ser confirmado, é enviado um e-mail de confirmação do depósito para o endereço indicado por quem fez o pedido. Nele constam as informações da
identificação da entidade jurídica que autenticou os documentos depositados, a data e a hora em que foi feito o pedido e o respetivo código atribuído, que permite o acesso, por entidades públicas e privadas, a todos os documentos eletrónicos que acompanham o DPA.
O acesso é válido por um período inicial de seis meses, renovável por mais um ano mediante um pagamento adicional.
E quanto à EP?
É o método mais conhecido e considerado, pelo seu carácter mais formal, o método mais seguro numa transação.
Trata-se de uma declaração que expressa de forma escrita, por exemplo, o ato de compra e venda de um imóvel entre as partes interessadas. O documento é elaborado exclusivamente por um notário e subscrito pelos outorgantes, incluindo a assinatura deste responsável de jurisdição, que é quem exara o documento autêntico.
A Escritura passa, de imediato, a produzir efeitos jurídicos, e é, posteriormente, arquivada num Cartório Notarial.
Mas também aqui já existe a
modalidade do balcão Casa Pronta, uma ferramenta online disponibilizada pelo Ministério da Justiça e que
facilita a realização imediata de todas as formalidades necessárias referentes à compra e venda de casas.
A diferença de custos entre um DPA e uma EP
Sendo a elaboração de um DPA mais simples e conveniente do que a realização de uma Escritura tradicional, também os seus custos poderão, em regra geral, ser inferiores. Deve, no entanto, questioná-los previamente a fim de considerar entre os dois modelos se adapta melhor à tipologia do imóvel, tipo de negócio e urgência da transação.
Os custos do DPA:- Depósito do DPA: 20 euros
- Adição de documentos a um depósito já efetuado (inclui um código de acesso válido por seis meses): 15 euros
- Renovação online da validade do código de acesso por um ano: 5 euros
- Renovação, numa conservatória, da validade do código de acesso por um ano: 10 euros
Os custos da EP:No ato da Escritura existe, pelo menos, um imposto que é de pagamento obrigatório: o imposto de selo (IS). E se recorreu a um crédito bancário para adquirir o seu novo imóvel, conte em não só pagar o IS pelo valor da casa (0,8%), assim como sobre o crédito à habitação disponibilizado (0,6%).
Outro imposto trata-se do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, mais conhecido pelo seu domínio comum de IMT. A taxa deste imposto varia entre os 0% e os 8%, consoante, pelo menos,
quatro fatores fundamentais, enumerados pelo simulador online de cálculo para o IMT e o IS, disponibilizado pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP):
- A localização do imóvel;
- A tipologia do imóvel;
- O preço do imóvel;
- E os valores complementares.
A par da certeza do pagamento dos impostos, o comprador terá, ainda, de pagar as despesas notariais e de registo. Os valores variam consoante se é feita num notário ou conservatória, no Registo Predial Online ou pelo balcão Casa Pronta.
De acordo com os valores estipulados no Portal da Justiça, o registo definitivo de aquisição de um imóvel numa conservatória do registo predial custa 250 euros. No entanto, se fizer o pedido via online, este fica 10% mais barato, ou seja 225 euros. Quanto à certidão permanente, os valores fixam-se, presencialmente, nos 20 euros, enquanto que pela Internet o custo é de 15 euros. A acrescentar a estes valores, pode contar, igualmente, com o pagamento do IVA, e dos honorários do notário e, eventualmente, de um solicitador ou advogado.
Se quiser resolver todas as formalidades de forma imediata, basta aceder ao
Casa Pronta e aí o processo é todo agilizado com o custo que pode ir desde os 375 euros até aos 700 euros, caso tenha obtido financiamento para aquisição do imóvel.
Escolher entre um DPA e uma EP
A tomada de decisão deve ser sempre feita pelos intervenientes envolvidos na transação do imóvel e dependerá da complexidade do processo de compra e venda, por exemplo, a aquisição de um prédio rústico por via de herança não reclamada por algum dos proprietários será sempre mais demorada do que um contrato entre duas entidades.
Embora seja desejável que o ato se concretize da forma mais prática e célere possível, deve ser respeitada a vontade que ambas as partes pretendam dar ao processo – mesmo que isso implique a elaboração de uma EP nos moldes tradicionais.
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